Objava javnega zbiranja ponudb za prodajo nepremičnin v k.o. Rogaška Slatina za gradnjo oskrbovanih stanovanj

25. 02. 2021

Na podlagi 51. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 11/18, 79/18, 61/20 - ZDLGPE, 175/20 - ZIUOPDVE)  ter na podlagi sprejetega Načrta ravnanja s stvarnim premoženjem Občine Rogaška Slatina za leto 2021, Občina Rogaška Slatina, Izletniška ulica 2, 3250 Rogaška Slatina, ki jo zastopa mag. Branko Kidrič, župan, objavlja naslednje

 

JAVNO ZBIRANJE PONUDB ZA PRODAJO NEPREMIČNIN

 V LASTI OBČINE ROGAŠKA SLATINA

 

1. Naziv in sedež prodajalca in organizatorja javnega zbiranja ponudb

 

Občina Rogaška Slatina, Izletniška ulica 2, Rogaška Slatina, ki jo zastopa župan, mag. Branko Kidrič (matična številka: 5883946, ID za DDV.: SI84699825).

 

2. Opis predmeta javnega zbiranja ponudb

 

Predmet prodaje je zemljišče z obstoječimi objekti na naslovu Kidričeva ulica 6 in Strma cesta 2, 3250 Rogaška Slatina (seštevek vseh površin v lasti občine znaša 1868 m2).

 

Nepremičnine, parc.št.  1148, 1149, 1150/5 in 1150/8 in 1150/9 k.o. 2635  v lasti Občine Rogaška Slatina se prodajajo kot ena celota.

 

Stavba 51 2635, je povezana s parcelo 1149 k.o. 2635.

Stavba 53 2635 je povezana s parcelo 1148 k.o. 2635.

 

Nepremičnine, ki so predmet javnega zbiranja ponudb niso obremenjene, obstoječa objekta sta predvidena za rušenje. Na območju se nahajata dve enoti kulturne dediščine, Rogaška Slatina - Hiša Kidričeva ulica 6 (EŠD 30567) in Rogaška Slatina - Vila Strma cesta 2 (EŠD 15697). Za slednjo je pridobljeno kulturnovarstveno soglasje za raziskavo in odstranitev dediščine Ministrstva za kulturo (št. 62242-37/2017/11 z dne 28.3.2018).

 

Izhodiščna cena nepremičnin je enaka ocenjeni in znaša 266.300,00 EUR. V ceno ni vključen davek na promet nepremičnin v višini 2%, ki ga plača kupec.

 

Nepremičnine se prodajajo s pripadajočo komunalno opremo in zgolj za namen nadomestne gradnje oskrbovanih stanovanj z delnim povratnim odkupom po idejnem projektu, kot opredeljeno v  poglavju 3. Pogoji prodaje.

 

Občina Rogaška Slatina bo ob prodaji nepremičnin v pogodbi predvidela razvezni pogoj, po katerem bo kupoprodajna pogodba razvezana, v kolikor kupec v rokih, določenih s tem zbiranjem ponudb, ne bo predložil ustreznih upravnih dovoljenj za predvideno novogradnjo (glej 3.3).

 

3. Pogoji prodaje

 

3.1 Nepremičnine, ki so predmet prodaje, se prodajajo zgolj za namen nadomestne gradnje oskrbovanih stanovanj po projektu, ki je sestavni del te dokumentacije; z delnim povratnim odkupom le teh. Komunalni prispevek za objekt oskrbovanih stanovanj bo na vlogo investitorja izračunan za površino razlike med tlorisno površino obstoječih objektov in tlorisno površino novogradnje.

 

Nepremičnine v lasti občine iz poglavja 1. se prodajajo po načelu »videno-kupljeno«. Prodajalec ne odgovarja za stvarne in pravne napake, ki so oz. bi morale biti kupcu znane.

 

Nepremičnine parc.št.  1148, 1149, 1150/5, 1150/8 in 1150/9 k.o. 2635 bodo prodane najugodnejšemu ponudniku:

 

kriterij za določitev najugodnejšega ponudnika je višina dodatno potrebnih javnih sredstev, ki jih bosta Občina in potencialni javni partner morala zagotoviti za realizacijo projekta. Višina dodatno potrebnih javnih sredstev se izračuna kot razlika med ponujeno ceno za bodočo prodajo 12 enot zgrajenih oskrbovanih stanovanj (prodajne površine 481,33 m2 novograjenega objekta) in ponujeno kupnino za nepremičnine v lasti občine (ki ne sme biti manjša od izhodiščne cene). Komisija bo prispele ponudbe razvrstila gleda na ugodnost, pri čemer ugodnost ponudb po zastavljenem kriteriju pada z naraščanjem dodatno potrebnih javnih sredstev.

 

Pri opredelitvi prodajnih površin se upošteva standard SIST ISO 9836. Vsaki enoti oskrbovanega stanovanja, ki je predmet prodaje Občini in potencialnemu javnemu partnerju, pripada po eno parkirno mesto v okviru zunanje ureditve na nivoju terena, kar je zajeto v okviru ponujene cene za m2 oskrbovanega stanovanja po SIST ISO 9836.

 

Obveznosti investitorja, Občine in potencialnega javnega partnerja Občine v fazi po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja in sklenitvi soinvestitorske ter prodajne pogodbe so opredeljene s Programom sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2017 do 2020, ki opredeljuje: dinamiko plačevanja obrokov kupnine, finančno zavarovanje za plačane obroke kupnine, itd.

 

Plačilo celotne kupnine v roku 30 dni od sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnine 1148, 1149, 1150/5 in 1150/8 in 1150/9 k.o. 2635 je bistvena sestavina pogodbe.

 

Razpolagalni pravni posel (izročitev intabulacijske klavzule z overjenim podpisom prodajalca) se izvede po plačilu celotne kupnine, stroške zemljiškoknjižne izvedbe prenosa lastninske pravice nosi kupec.

 

3.2 Investitor mora na nepremičninah, ki so predmet kupoprodajne pogodbe, izvesti novogradnjo, vključno z zunanjo ureditvijo, po idejni arhitekturni zasnovi »Oskrbovana stanovanja ob Kidričevi ulici,« Ravnikar Potokar, arhitekturni biro, d.o.o., 20. oktober 2020  (strošek vseh upravnih dovoljenj bremeni kupca/investitorja).

 

Investitor mora pri načrtovanju in gradnji izpolnjevati zakonodajo s področja gradnje oskrbovanih stanovanj in vso drugo relevantno zakonodajo.

 

Investitor mora pri načrtovanju in gradnji izpolnjevati vse zahteve, ki izhajajo iz Programa sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2017 do 2020.

 

Investitor se zavezuje, da bo Občini Rogaška Slatina zagotovil vse  priloge za popolnost vloge za sofinanciranje v okviru Programa sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2017 do 2020.

 

Investitor se zavezuje, da ne bo samovoljno omejeval uporabe zgrajene infrastrukture v okviru zunanje ureditve (fitnes na prostem, prostor za druženje, itd.). Izjema je 24 parkirnih mest, ki bodo lastniško vezana na 24 enot oskrbovanih stanovanj v objektu - vsaki enoti se dodeli po eno parkirno mesto.

 

Investitor se zavezuje, da bo Občini Rogaška Slatina predložil kopijo pravnomočnega gradbenega dovoljenja za novogradnjo Oskrbovana stanovanja ob Kidričevi ulici do dne 30.9.2021, kopijo pravnomočnega uporabnega dovoljenja pa do 30.9.2022.

 

Investitor se zavezuje, da bo po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja z Občino (in potencialnim javnim partnerjem Občine) sklenil soinvestitorsko in prodajno pogodbo za 12 enot oskrbovanih stanovanj, prodajne površine ca. 481,33 m2, po ceni, ki bo sprejeta v postopku javnega zbiranja ponudb za izbiro investitorja;

 

Investitor se zavezuje, da bo z gradnjo pričel takoj po pravnomočnosti gradbenega dovoljenja, neodvisno do trajanja postopkov, ki jih bo Občina morala opraviti v razmerju do potencialnega javnega partnerja.

 

3.3. V primeru nepravočasne ne/izpolnitve kateregakoli od decidirano navedenih pogojev v poglavju 3.2. lahko Občina razveže kupoprodajno pogodbo za nepremičnine, ki so predmet te ponudbe, pri čemer:

 

Investitorju pripada vračilo plačane kupnine v nominalni vrednosti, znižane za 10 % (razlika predstavlja finančno zavarovanje za dobro izvedbo pogodbenih obveznosti). Nepremičnine morajo biti bremen proste.

 

Investitor ni upravičen do izplačila obresti in poplačila morebitnih drugih stroškov, ki jih je v zvezi z aktivnostmi na podlagi prodajne pogodbe izvedel v času njene veljavnosti.

 

Občina se zavezuje, da bo po predložitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja in drugih zahtevanih prilog s strani investitorja postopek v razmerju do potencialnega javnega partnerja izvedla v najkrajšem možnem času. V kolikor postopek ne bo zaključen v roku 4 mesece po predložitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja in drugih zahtevanih prilog, ima investitor pravico zahtevati sklenitev prodajne pogodbe, po kateri se za nakup vseh 12 enot oskrbovanih stanovanj zaveže Občina.

 

4.Navedba morebitnega obstoja predkupne pravice

 

Predkupnih upravičencev na nepremičninah v lasti občine, ki so predmet javnega zbiranja ponudb  ni.

 

 

5.  Varščina

 

Ponudnik, ki želi sodelovati v postopku, mora najkasneje do poteka roka za oddajo ponudb (to je do 17.3.2021 do 11. ure) vplačati varščino v višini 10% izhodiščne cene nepremičnine, kar znaša  26.630,00 EUR. Varščina se vplača na transakcijski račun Občine Rogaška Slatina št. SI56 013060100004020, sklic SI00 714199. Izbranemu ponudniku se vplačana varščina všteje v kupnino, ostalim ponudnikom pa se vrne brez obresti v roku 30 dni od dneva izbire najugodnejšega ponudnika.

 

Naročnik ima pravico zadržati varščino v primeru, da izbrani ponudnik odstopi od ponudbe ali če ne plača kupnine v roku 30 dni od sklenitve pogodbe in prodajalec zaradi tega razdre pogodbo oziroma odstopi od pogodbe.

 

6Pogoji za udeležbo

 

Občina bo iz postopka izključila gospodarski subjekt, v kolikor je bila gospodarskemu subjektu ali osebi, ki je članica upravnega, vodstvenega ali nadzornega organa tega gospodarskega subjekta ali ki ima pooblastila za njegovo zastopanje ali odločanje ali nadzor v njem, izrečena pravnomočna sodba, ki ima elemente naslednjih kaznivih dejanj, ki so opredeljena v Kazenskem zakoniku (Uradni list RS, št. 50/12 – uradno prečiščeno besedilo in 54/15; v nadaljnjem besedilu: KZ-1):

 

 - terorizem (108. člen KZ-1), - financiranje terorizma (109. člen KZ-1), - ščuvanje in javno poveličevanje terorističnih dejanj (110. člen KZ-1), - novačenje in usposabljanje za terorizem (111. člen KZ-1), - spravljanje v suženjsko razmerje (112. člen KZ-1), - trgovina z ljudmi (113. člen KZ-1), - sprejemanje podkupnine pri volitvah (157. člen KZ-1), - kršitev temeljnih pravic delavcev (196. člen KZ-1), - goljufija (211. člen KZ-1), - protipravno omejevanje konkurence (225. člen KZ-1), - povzročitev stečaja z goljufijo ali nevestnim poslovanjem (226. člen KZ-1), - oškodovanje upnikov (227. člen KZ-1), - poslovna goljufija (228. člen KZ-1), - goljufija na škodo Evropske unije (229. člen KZ-1), - preslepitev pri pridobitvi in uporabi posojila ali ugodnosti (230. člen KZ-1), - preslepitev pri poslovanju z vrednostnimi papirji (231. člen KZ-1), - preslepitev kupcev (232. člen KZ-1), - neupravičena uporaba tuje oznake ali modela (233. člen KZ-1), - neupravičena uporaba tujega izuma ali topografije (234. člen KZ-1), - ponareditev ali uničenje poslovnih listin (235. člen KZ-1), - izdaja in neupravičena pridobitev poslovne skrivnosti (236. člen KZ-1), - zloraba informacijskega sistema (237. člen KZ-1), - zloraba notranje informacije (238. člen KZ-1), - zloraba trga finančnih instrumentov (239. člen KZ-1), - zloraba položaja ali zaupanja pri gospodarski dejavnosti (240. člen KZ-1), - nedovoljeno sprejemanje daril (241. člen KZ-1), - nedovoljeno dajanje daril (242. člen KZ-1), - ponarejanje denarja (243. člen KZ-1), - ponarejanje in uporaba ponarejenih vrednotnic ali vrednostnih papirjev (244. člen KZ-1), - pranje denarja (245. člen KZ-1), - zloraba negotovinskega plačilnega sredstva (246. člen KZ-1), - uporaba ponarejenega negotovinskega plačilnega sredstva (247. člen KZ-1), - izdelava, pridobitev in odtujitev pripomočkov za ponarejanje (248. člen KZ-1), - davčna zatajitev (249. člen KZ-1), - tihotapstvo (250. člen KZ-1), - zloraba uradnega položaja ali uradnih pravic (257. člen KZ-1), - oškodovanje javnih sredstev (257.a člen KZ-1), - izdaja tajnih podatkov (260. člen KZ-1), - jemanje podkupnine (261. člen KZ-1), - dajanje podkupnine (262. člen KZ-1), - sprejemanje koristi za nezakonito posredovanje (263. člen KZ-1), - dajanje daril za nezakonito posredovanje (264. člen KZ-1), - hudodelsko združevanje (294. člen KZ-1).

 

Zahtevano dokazilo:

 

Pooblastilo za pridobitev osebnih podatkov (obrazec OBR-POOBLASTILO).

 

 

Občina bo iz postopka izključila gospodarski subjekt, ki ne izpolnjuje obveznih dajatev in drugih denarnih nedavčnih obveznosti v skladu z zakonom, ki ureja finančno upravo, ki jih pobira davčni organ v skladu s predpisi države, v kateri ima sedež, ali predpisi države naročnika, če vrednost teh neplačanih zapadlih obveznosti na dan oddaje ponudbe, znaša 50 eurov ali več. Šteje se, da gospodarski subjekt ne izpolnjuje obveznosti iz prejšnjega stavka tudi, če na dan oddaje ponudbe ni imel predloženih vseh obračunov davčnih odtegljajev za dohodne iz delovnega razmerja za obdobje zadnjih petih leto do dne oddaje ponudbe ali prijave.

 

Občina bo iz postopka izključila gospodarski subjekt, če se je nad njim začel postopek zaradi insolventnosti ali prisilnega prenehanja po zakonu, ki ureja postopek zaradi insolventnosti in prisilnega prenehanja, ali postopek likvidacije po zakonu, ki ureja gospodarske družbe, če njegova sredstva ali poslovanje upravlja upravitelj ali sodišče, ali če so njegove poslovne dejavnosti začasno ustavljene, ali če se je v skladu s predpisi druge države nad njim začel postopek ali pa je nastal položaj z enakimi pravnimi posledicami.

 

Občina bo iz postopka izključila gospodarski subjekt, ki ne izpolnjuje ekonomskega pogoja - bonitetna ocena gospodarskega subjekta, izdana pri AJPES, na dan izdaje dokazila dosega vsaj bonitetni razred SB6 ali boljše, in, gospodarski subjekt v lastni in v odvisnih družbah ni imel neporavnanih obveznosti v zadnjih 6 mesecih, šteto od dne izdaje bonitetne informacije.

 

V primeru, da gospodarski subjekt ne more pridobiti bonitetne ocene s strani AJPES, izkaže za dan izdaje dokazila bonitetno oceno vsaj Baa3 agencije Moody's ali bonitetno oceno BBB- agencije S&P ali bonitetno oceno BBB- agencije Fitch ali drugo primerljivo oceno finančne institucije, ki uporablja metodologijo Basel II, pri čemer bo naročnik gospodarskemu subjektu kot ustrezno oceno priznal tisto oceno, ki sodi v zgornjih 50% ocen po lestvici, ki jo uporablja posamezna finančna institucija pri določanju bonitetnih ocen na podlagi navedene metodologije.

 

Zahtevano dokazilo:

  • bonitetna informacija, izdana s strani agencije AJPES, Moody's, S&P, Fitch ali s strani druge finančne institucije, ki uporablja metodologijo Basel II. Iz bonitetne informacije mora biti razvidna bonitetna ocena. Listina ne sme biti izdana več kot 30 dni pred rokom za oddajo ponudb.
  1. Občina bo iz postopka izključila gospodarski subjekt, ki ne bo izkazal vsaj eno (1x) referenčno delo, ki ustreza sledečim pogojem:

 

referenčno delo se nanaša na gradnjo stavbe;

nosilec reference je v referenčnem delu bil udeležen kot izvajalec ali partner v okviru skupne ponudbe ali kot nominiran podizvajalec (opredeljen v izvajalski pogodbi);

realizacija nosilca reference pri izvedbi referenčnega dela znaša najmanj 1 milijon EUR brez DDV;

referenčno delo je bilo zaključeno v zadnjih 5 letih, šteto od roka za oddajo ponudb. Kot datum zaključka referenčnega dela bo naročnik upošteval datum potrditve primopredajnega zapisnika (ali druge po vsebini enakovredne listine).

 

Ponudnik se zavezuje, da bo na morebiten poziv predložil vso potrebno referenčno dokumentacijo: pogodbo, potrjen primopredajni zapisnik (ali po vsebini enakovredno dokumentacijo), situacije in drugo, v kolikor bi to bilo potrebno za ugotovitev ustreznosti referenčnega dela. Referenčna dela, pri katerih zahtevana referenčna dokumentacija (ne glede na razlog) ne bo predložena, ne bodo upoštevana kot ustrezna.

 

Zahtevano dokazilo:

 

obrazec OBR-REFRENCA, potrjen s strani referenčnega investitorja.

 

 

7.  Obvezna vsebina ponudbe

 

Ponudba za nakup mora vsebovati:

 

izpolnjen obrazec »Podatki o ponudniku« (priloga 1);

izpolnjen obrazec »Izjava o sprejemu razpisanih pogojev javnega zbiranja ponudb« (priloga 2)

ponujeno ceno za odkup nepremičnin, ki ne sme biti nižja od izhodiščne cene in ponujeno ceno za povratni odkup predpisanega obsega novograjenih stanovanj, na obrazcu »Ponudba« (priloga 3);

parafiran »Vzorec pogodbe« (priloga 4);

terminski plan izgradnje (priloga 5);

obrazec OBR-REFRENCA, potrjen s strani referenčnega investitorja;

pooblastilo za pridobitev osebnih podatkov (obrazec OBR-POOBLASTILO);

ter potrdilo o vplačilu varščine.

 

Le pravočasna ponudba, ki vsebuje vse zgoraj navedene sestavine, se šteje za popolno ponudbo. Nepravočasne ponudbe (ponudbe, prispele po poteku roka za oddajo ponudb) in nepopolne ponudbe bodo izločene, o čemer komisija ponudnika obvesti. Ponudnik, ki je oddal ponudbo, ki vsebuje vse sestavine ponudbe, ima pa formalno pomanjkljivo dokumentacijo, lahko tako ponudbo dopolni. 

 

8.  Veljavnost ponudbe

 

Ponudba mora biti veljavna še 60 dni po poteku roka za oddajo ponudb.

 

9.  Rok za oddajo ponudb

 

Ponudba mora biti dostavljena na naslov prodajalca najkasneje do 17.3.2021 do 11. ure. Ponudbo je potrebno vložiti v zaprti kuverti z oznako »Ponudba za nakup nepremičnin, 478-0040/2020, ne odpiraj!     

 

 

10.  Kraj in čas odpiranja ponudb

 

Odpiranje ponudb bo javno (oz. s takrat veljavnimi ukrepi NIJZ) in bo potekalo dne 17.3.2021, v prostorih Občine Rogaška Slatina, Izletniška ulica 2, 3250 Rogaška Slatina, ob 12.00 uri. Soba, kjer bo potekalo odpiranje ponudb, bo ustrezno označena. Javno odpiranje bo vodila imenovana Komisija za vodenje in nadzor postopka ravnanja s stvarnim premoženjem Občine Rogaška Slatina. Ponudniki, ki želijo biti navzoči na javnem odpiranju ponudb, se morajo izkazati z osebnim dokumentom, predstavniki ponudnikov pa z ustreznim pisnim pooblastilom ponudnika.

 

11. Merila za izbor

 

 

Izbran bo ponudnik, bi ko ponudil najnižjo razliko med ponujeno ceno za bodočo prodajo 12 enot zgrajenih oskrbovanih stanovanj (prodajne površine 481,33 m2 novograjenega objekta) in ponujeno kupnino.

 

Po prejemu ponudb se lahko opravijo dodatna pogajanja, da se doseže za prodajalca nepremičnin ugodnejša ponudba.

 

O dokončni izbiri najugodnejšega ponudnika bodo ponudniki pisno obveščeni v roku 8 dni od izbire. Z najugodnejšim ponudnikom se sklene pogodba najpozneje v 15 dneh po opravljeni izbiri najugodnejšega ponudnika. Če v tem času izbrani ponudnik ne bo sklenil pogodbe, se šteje, da je od nakupa odstopil, prodajalec pa ima pravico zadržati vplačano varščino.

 

Pri javnem zbiranju ponudb kot ponudniki ne morejo sodelovati cenilec in člani komisije ter z njimi povezane osebe.

 

Za povezano osebo štejejo:

 

-      fizična oseba, ki je s članom komisije ali cenilcem v krvnem sorodstvu v ravni vrsti do katerega koli kolena, v stranski vrsti pa do tretjega kolena, ali ki je s članom komisije ali cenilcem v zakonu, zunajzakonski skupnosti, sklenjeni ali nesklenjeni partnerski zvezi ali v svaštvu do drugega kolena, ne glede na to, ali je zakonska zveza oziroma partnerska zveza prenehala ali ne,

-      fizična oseba, ki je s članom komisije ali cenilcem v odnosu skrbništva ali posvojenca oziroma  posvojitelja,

-      pravna oseba, v kapitalu katere ima član komisije ali cenilec delež večji od 50 odstotkov in

-     druge osebe, s katerimi je glede na znane okoliščine ali na kakršnem koli pravnem temelju povezan član komisije ali cenilec, tako da zaradi te povezave obstaja dvom o njegovi nepristranskosti pri opravljanju funkcije člana komisije ali cenilca.

 

Najugodnejši ponudnik mora pred sklenitvijo pogodbe podati pisno izjavo, da ni povezana oseba po dikciji Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti.

 

12 Možnost ustavitve postopka prodaje

 

Izključena je obveznost prodajalca, da sklene pogodbo s ponudnikom, ki je ponudil najnižjo razliko med ponujeno ceno za bodočo prodajo 12 enot zgrajenih oskrbovanih stanovanj (prodajne površine 481,33 m2 novograjenega objekta) in ponujeno kupnino. Župan ali od njega pooblaščena oseba lahko do sklenitve pravnega posla ustavi postopek prodaje, pri čemer se ponudnikom povrnejo vplačane varščine brez obresti in stroški v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije.

 

Skrbnik razpolagalnega pravnega posla na strani prodajalca je Petra Gašparić.

 

13.  Dodatne informacije

 

Besedilo javnega zbiranja ponudb s prilogami je objavljeno na spletni strani Občine Rogaška Slatina.

 

Vsa pojasnila in dodatne informacije glede prodajnih pogojev in predmeta prodaje ter ogleda nepremični lahko interesenti dobijo na sedežu Občine Rogaška Slatina pri ge. Petri Gašparić, v času uradnih ur, telefon 038181715, elektronska pošta: petra.gasparic@rogaska-slatina.si.

 

 

Številka:  478-0040/2020 - 2

Rogaška Slatina,  25.2.2020

 

 

                                                                                                         Občina Rogaška Slatina

                                                                                                             mag. Branko KIDRIČ

                                                                                                                        ŽUPAN

  

 

 

 

Vsebina razpisne dokumentacije:

 

 

Pegaz